PREDAJ NEHNUTEĽNOSTI
Predaj nehnuteľnosti pre mňa nezačína vytvorením inzerátu a nekončí podpisom kúpnej zmluvy.
Celým procesom Vás osobne sprevádzam od prvého stretnutia, cez prípravu a prezentáciu nehnuteľnosti, obhliadky a vyjednávanie až po bezpečné dokončenie obchodu a odovzdanie kľúčov.
1. Osobné stretnutie a spoznanie Vašej situácie
Na začiatku si dohodneme osobné stretnutie, ideálne priamo v nehnuteľnosti, ktorú plánujete predať.
Pred stretnutím si podľa dostupných informácií preverím základný právny stav nehnuteľnosti a list vlastníctva.
Každá nehnuteľnosť je však jedinečná a jej reálnu trhovú hodnotu ovplyvňuje množstvo faktorov, ktoré sa nedajú posúdiť iba podľa údajov z internetu. Preto preferujem nehnuteľnosť osobne vidieť a spoznať.
Na stretnutí si v pokoji prejdeme:
- samotnú nehnuteľnosť a jej stav
- Vašu aktuálnu situáciu a predstavy
- možnú predajnú cenu
- vhodnú stratégiu predaja
- spôsob prezentácie a marketingu
- podmienky našej spolupráce a výšku provízie
Cieľom nie je iba určiť cenu, ale nastaviť celý predaj správne už od začiatku.
2. Príprava nehnuteľnosti a profesionálna prezentácia
Každá nehnuteľnosť potrebuje inú formu prezentácie. Preto nepoužívam jeden univerzálny postup na všetky ponuky.
Podľa charakteru a aktuálneho stavu nehnuteľnosti zvolím vhodnú kombináciu:
- profesionálnych fotografií prostredníctvom fotografa
- vlastného fotografovania kvalitnou technikou
✨ profesionálnej úpravy fotografií
- virtuálneho stagingu
- videoprezentácie
- záberov z dronu
- 3D virtuálnej obhliadky
Ak je nehnuteľnosť počas predaja stále obývaná, zvolím taký spôsob prezentácie, ktorý rešpektuje súkromie majiteľa a zároveň ukáže potenciál nehnuteľnosti čo najatraktívnejšie.
Po spracovaní všetkých podkladov pripravím kompletný text a prezentáciu ponuky, ktorú Vám pošlem pred zverejnením na odsúhlasenie.
3. Marketing a inzercia
Nestačí nehnuteľnosť iba zverejniť a čakať.
Ponuku prezentujem:
- na hlavných realitných portáloch
- na vlastných webových stránkach
- na sociálnych sieťach
⭐ prostredníctvom plateného topovania a zvýraznenia na vybraných realitných portáloch
Počas predaja sledujem odozvu trhu a podľa záujmu, spätnej väzby a vývoja situácie vieme priebežne prispôsobiť ďalšiu stratégiu.
4. Záujemcovia, obhliadky a vyjednávanie
Preberám komunikáciu so záujemcami aj kompletnú organizáciu obhliadok.
Pokiaľ je to možné, snažím sa obhliadky koncentrovať do jedného dňa tak, aby bol predaj efektívny pre majiteľa aj záujemcov a zbytočne nenarúšal bežný život v nehnuteľnosti.
Ak vznikne o nehnuteľnosť väčší záujem a máme viacero vážnych kupujúcich, viem vytvoriť podmienky pre licitáciu ceny s cieľom dosiahnuť pre predávajúceho čo najlepší výsledok.
Licitácia ceny pri viacerých záujemcoch
Ak sa po spustení predaja ukáže, že je o nehnuteľnosť nadpriemerný záujem a máme viacero vážnych kupujúcich, nemusíme automaticky prijať prvú ponuku.
V takejto situácii viem po dohode s predávajúcim pristúpiť k licitácii ceny a podmienok predaja.
Vážnych záujemcov informujem, že o nehnuteľnosť prejavilo záujem viac kupujúcich, a dostanú možnosť predložiť svoju ponuku.
Nehodnotíme pritom iba najvyššiu cenu. Dôležitý môže byť aj spôsob financovania, výška vlastných zdrojov, rýchlosť realizácie obchodu, požadovaný termín odovzdania nehnuteľnosti či ďalšie podmienky kupujúceho.
Pri kupujúcom financujúcom kúpu hypotékou zároveň preverujem jeho možnosti financovania, aby sme vedeli posúdiť nielen výšku ponuky, ale aj reálnosť a bezpečnosť jej uskutočnenia.
Jednotlivé ponuky následne preberiem s predávajúcim a konečné rozhodnutie o tom, ktorú ponuku prijme, zostáva vždy na majiteľovi nehnuteľnosti.
Cieľom licitácie nie je umelo zvyšovať cenu. Jej zmyslom je v situácii, keď trh o nehnuteľnosť prejaví výrazný záujem, vytvoriť priestor na to, aby sme pre predávajúceho získali čo najlepšiu kombináciu ceny, podmienok a bezpečnosti obchodu.
Správne nastavená predajná stratégia tak môže v niektorých prípadoch viesť aj k tomu, že konečná predajná cena bude vyššia ako pôvodná ponuková cena.
5. Preverenie kupujúceho a jeho financovania
Nájdením záujemcu sa ešte obchod nekončí. Potrebujeme vedieť, či je kupujúci reálne schopný kúpu financovať.
Pred rezerváciou preto preverujem spôsob financovania.
Pri hypotekárnom úvere môže kupujúci využiť môjho spolupracujúceho finančného poradcu.
Ak má vlastného hypotekárneho poradcu alebo financovanie rieši prostredníctvom svojej banky, snažím sa s ním spojiť a overiť možnosti financovania ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy.
Cieľom je minimalizovať riziko, že sa obchod po rezervácii zastaví pre problém s financovaním.
⚖️ 6. Rezervácia a právna príprava obchodu
Až po preverení základných podmienok obchodu posielam podklady spolupracujúcemu advokátovi na prípravu rezervačnej zmluvy.
Návrh zmluvy dostanú vopred predávajúci aj kupujúci.
☎️ Otázky a prípadné pripomienky vyriešime ešte pred podpisom tak, aby obe strany vedeli, čo podpisujú a čo bude nasledovať.
✍️ Podpis rezervačnej zmluvy prebieha spravidla priamo v kancelárii môjho spolupracujúceho advokáta.
Pri podpise si zároveň spoločne prejdeme celý ďalší postup obchodu.
7. Hypotéka, znalecký posudok a príprava kúpnych zmlúv
Ak kupujúci financuje kúpu hypotékou, koordinujem ďalší proces s:
- bankou a finančným poradcom
- znalcom
⚖️ advokátom
- predávajúcim a kupujúcim
V prípade potreby viem zabezpečiť spolupracujúceho znalca a pripraviť mu potrebné podklady na vypracovanie znaleckého posudku.
Ak je na predávanej nehnuteľnosti existujúca hypotéka, dohliadam na včasné vyžiadanie vyčíslenia zostatku úveru z banky a správne načasovanie jednotlivých termínov.
Pred podpisom kúpnej zmluvy kontrolujem aj zabezpečenie potrebných dokumentov, napríklad potvrdenia správcu o nedoplatkoch.
Po schválení financovania dostanú obe strany návrh kúpnej zmluvy vopred na preštudovanie a odsúhlasenie.
✍️ 8. Podpisy, banka a kataster
Jednotlivé termíny sa snažím koordinovať tak, aby klient nemusel kvôli jednému predaju absolvovať množstvo návštev na rôznych miestach.
Ak to okolnosti umožňujú, podpis kúpnych zmlúv a potrebné úkony v banke naplánujem tak, aby ich klienti zvládli približne v priebehu 1–2 hodín v jeden deň.
Následne dohliadam na:
- úhradu príslušných častí kúpnej ceny
- podpis a podanie záložných zmlúv
- zavkladovanie záložného práva na katastri
- čerpanie hypotekárneho úveru
- elektronické podanie kúpnych zmlúv prostredníctvom advokáta
Pri kúpe z vlastných zdrojov viem pomôcť zabezpečiť notársku alebo advokátsku úschovu kúpnej ceny.
V prípade bankovej vinkulácie dohliadam aj na tento proces.
9. Odovzdanie nehnuteľnosti
Úhradou kúpnej ceny sa moja práca nekončí.
Po splnení podmienok obchodu dohodnem termín odovzdania nehnuteľnosti a pripravím preberací protokol.
Pri odovzdaní:
- spíšeme preberací protokol
- zaznamenáme stavy meračov
- odovzdáme kľúče
⚡ pripravím podklady na prepis elektriny a plynu
- asistujem klientom pri prepise energií
Predávajúceho aj kupujúceho zároveň upozorním na povinnosti súvisiace s prihlásením a odhlásením dane z nehnuteľnosti.
10. Dohľad až do úplného dokončenia obchodu
Ak v čase odovzdania ešte pokračuje konanie na katastri, sledujem jeho priebeh až do úspešného ukončenia a zápisu nového vlastníka.
Pre mňa totiž obchod nekončí momentom, keď sa podpíšu zmluvy.
Končí vtedy, keď je predaj bezpečne dokončený.
❤️ Od prvého stretnutia až po odovzdanie kľúčov
Počas celého predaja máte jedného človeka, ktorý pozná Váš obchod od začiatku do konca.
Nemusíte sami koordinovať advokáta, finančného poradcu, znalca, banku, notára, kataster ani jednotlivé termíny.
Komunikujem s jednotlivými odborníkmi, strážim nadväznosť krokov a dohliadam na celý proces.
Vy predávate svoju nehnuteľnosť.
Ja sa postarám o to, aby cesta od prvého stretnutia až po odovzdanie kľúčov prebehla profesionálne, bezpečne a s čo najmenším množstvom starostí pre Vás.
Prečo pracujem exkluzívne?
Pri predaji nehnuteľností preferujem exkluzívnu spoluprácu, pretože iba tak môžem prevziať plnú zodpovednosť za celý proces predaja a venovať konkrétnej nehnuteľnosti maximum času, starostlivosti a marketingovej podpory.
Do kvalitnej prezentácie a propagácie investujem svoj čas, know-how aj finančné prostriedky – od prípravy inzercie, fotografií a ich úprav až po profesionálneho fotografa, video, dron, 3D obhliadku či platené zvýrazňovanie ponuky podľa toho, čo konkrétna nehnuteľnosť potrebuje.
Exkluzivita zároveň umožňuje vytvoriť jednotnú cenovú a marketingovú stratégiu. Nehnuteľnosť sa na trhu neobjavuje súčasne prostredníctvom viacerých kancelárií s rozdielnymi fotografiami, popismi či dokonca cenami, čo môže u záujemcov znižovať jej dôveryhodnosť.
☎️ Predávajúci má zároveň jedného partnera a jedno kontaktné miesto. Komunikáciu so záujemcami, obhliadky, vyjednávanie, právnikom, financovanie a jednotlivé kroky obchodu koordinujem ja.
Exkluzivita pre mňa neznamená „zaviazať si klienta“. Znamená vzájomný záväzok – Vy mi zveríte predaj svojej nehnuteľnosti a ja preberám zodpovednosť za to, že jej predaju venujem profesionálnu starostlivosť od začiatku až do konca.
